Die Rechnung hinter der eigenen Seite
Portale bringen Buchungen, und sie bringen sie zuverlässig. Sie kosten dafür einen Anteil an jeder einzelnen — dauerhaft, auch bei dem Gast, der zum fünften Mal kommt.
Belastbar veröffentlicht ist nur ein Teil dieser Sätze. Airbnb nennt sie in der eigenen Hilfe wörtlich: „Die meisten Gastgeber:innen zahlen eine Servicegebühr von 3 %“ bei der geteilten Gebühr, und „Die meisten Gastgeber:innen zahlen 15,5 %, die übrigen Gastgeber:innen zahlen in der Regel 14 % bis 16 %“ bei der einheitlichen. Booking.com veröffentlicht keinen allgemeinen Satz — dort steht die Provision im Vertrag der einzelnen Unterkunft. Was in Blogbeiträgen dazu kursiert, ist nicht belegt, und deshalb steht es hier nicht.
Und die geteilte Gebühr mit dem niedrigen Satz läuft aus. Airbnb schreibt in derselben Hilfe:
„Wir stellen derzeit alle Gastgeber:innen von Unterkünften auf eine einheitliche Gebührenstruktur für die Servicegebühr um.“
Quelle: Airbnb-Hilfe, Servicegebühren für Gastgeber:innen, abgerufen am 24.09.2026
Für die Rechnung heißt das: Maßgeblich wird der einheitliche Satz, der vollständig von Ihrer Auszahlung abgeht.
Ein Posten, der in der Rechnung meist fehlt: Bei der geteilten Servicegebühr zahlt der Gast zusätzlich rund 14 bis 17 Prozent des Buchungsbetrags. Die 3 Prozent sind nur Ihr Anteil. Für die eigene Seite ist das das stärkere Argument als Ihre eigene Ersparnis: Dieselbe Wohnung ist bei Direktbuchung für den Gast günstiger — und das dürfen Sie hinschreiben.
Rechnen Sie mit Ihrer eigenen Abrechnung, nicht mit einer Zahl aus dem Netz: Provision der letzten Saison geteilt durch Ihre Buchungen. Was eine eigene Seite einspart, hängt allein daran, welchen Anteil Sie daran vorbeibekommen.
Provisionsrechner: was die Portale kosten und was die eigene Seite aufholen müsste
Tragen Sie Ihren Jahresumsatz über Portale und den Satz ein. Der Rechner zeigt die Provision im Jahr und den Umsatz, den Sie direkt buchen lassen müssten, damit die gesparte Provision die Seite im ersten Jahr bezahlt. Ihren echten Satz finden Sie in Ihrer Abrechnung.
Aus Ihrem Vertrag oder Ihrer Abrechnung, z. B. 17,5.
Ergebnis
Bei 20.000 € Umsatz über Portale und 15,5 % Provision gehen im Jahr 3.100 € an die Portale.
Rechenweg: Provision = Umsatz mal Satz. Direkt zu buchender Umsatz = Kosten der Seite geteilt durch den Satz. Das ist eine Untergrenze für den Umsatz, nicht eine Prognose: Ob und wie viele Gäste direkt buchen, kann vorher niemand sagen. Domain und Hosting laufen bei „Website mit Betreuung“ mit; bei der „Website ohne Betreuung“ bleiben sie 12 Monate ohne weitere Kosten bei mir. Das Beispiel rechnet mit einem Umsatz von 20.000 €, den Sie oben durch Ihren ersetzen.
Eigene Seite anfragenWas die Region hergibt
Die Lübecker Bucht ist kein Ort, an dem man um Gäste betteln muss. Sie ist ein Ort, an dem sehr viele Gäste sehr viel vergleichen.
Zwei Hinweise, ohne die die Tabelle mehr behauptet, als sie hergibt. Erstens erfasst die amtliche Beherbergungsstatistik nur Betriebe ab zehn Betten und Campingplätze ab zehn Stellplätzen. Die einzelne privat vermietete Wohnung ist darin nicht enthalten — also ausgerechnet das, worum es auf dieser Seite geht. Die Zahlen zeigen die Größe der Region, nicht die Nachfrage nach Ihrem Haus. Zweitens ist Travemünde ein Stadtteil von Lübeck und in der Lübecker Gesamtzahl bereits enthalten; die Spalte lässt sich nicht addieren.
| Ort | Übernachtungen 2024 | Ankünfte 2024 | Quelle |
|---|---|---|---|
| Lübeck gesamt, mit Travemünde | 2.270.187 | 832.539 | Hansestadt Lübeck, Urlaubsbilanz 2024 |
| davon Travemünde | 1.162.817 | 311.244 | Hansestadt Lübeck, Urlaubsbilanz 2024 |
| Timmendorfer Strand, Gemeinde | 1.456.282 | 363.020 | Statistikamt Nord, Beherbergung 2024 |
| Scharbeutz, Gemeinde | 895.640 | 194.765 | Statistikamt Nord, Beherbergung 2024 |
Die zwei Suchen, um die es geht
Gäste suchen auf zwei Arten, und nur eine davon können Sie gewinnen.
Die erste ist die Suche nach der Kategorie: „ferienwohnung timmendorfer strand mit hund“. Dort stehen die Portale, und dort werden Sie eine einzelne Wohnung nicht davor platzieren. Das ist keine Frage des Aufwands, sondern der Größenordnung.
Die zweite ist die Suche nach dem Namen: „haus seeblick niendorf“. Diese Suche stellt jemand, der Sie auf dem Portal schon gesehen hat und jetzt wissen will, ob es Sie wirklich gibt. Wer hier nichts findet außer demselben Portaleintrag, bucht dort. Wer eine eigene Seite mit Bildern, Preisen und einer Telefonnummer findet, hat die Wahl.
Dass Gäste diesen zweiten Weg überhaupt gehen, ist in der Branche als Schaufenster-Effekt bekannt. Eine belastbare Zahl dafür, wie oft das passiert, habe ich nicht gefunden — deshalb steht hier keine. Was Sie selbst prüfen können: Fragen Sie Ihre nächsten zehn Direktbucher, wo sie Sie zuerst gesehen haben.
Diese zweite Suche ist der ganze Punkt, und sie ist realistisch: Sie sind der Einzige, der über Ihr Haus schreibt. Ob und wie schnell das aufgeht, entscheidet trotzdem Google und nicht ich.
Was auf eine Ferienwohnungsseite gehört
In dieser Reihenfolge, weil Gäste in dieser Reihenfolge fragen.
- Preis und Belegung, ohne Anfrage. Wer erst schreiben muss, um den Preis zu erfahren, schreibt meistens nicht. Ein Kalender mit belegten Zeiträumen erspart Ihnen die Anfragen, aus denen ohnehin nichts wird.
- Bilder, die zeigen, was man sonst nachfragt: das Bad vollständig, die Küche, die Betten im echten Zustand, den Weg zum Strand, den Stellplatz.
- Die Bedingungen im Klartext: Haustiere, Endreinigung, Kurtaxe, Anzahlung, Nichtraucher, W-LAN, Anreisetag. Genau diese Wörter tippen Gäste in die Suche.
- Die Umgebung in eigenen Worten. Wo man einkauft, wo das Wasser flach ist, wo man bei Regen hinfährt. Das ist der Text, den kein Portal hat und den Suchmaschinen und KI-Antworten aufgreifen.
- Ein direkter Kontaktweg. Telefonnummer sichtbar, nicht nur ein Formular. Bei Ferienunterkünften wird angerufen.
- Eine Anfahrtsbeschreibung mit der echten Adresse. Sie ist zugleich das stärkste Signal dafür, dass es das Haus gibt.
Barrierefreiheit: erst prüfen, dann sorgen
Seit dem 28. Juni 2025 gilt das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz. Es betrifft unter anderem Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr. Ob eine Seite darunter fällt, hängt daran, ob auf ihr ein Vertrag zustande kommt: Eine Buchung mit verbindlichem Abschluss erfüllt das Merkmal, ein Belegungskalender mit Anfrageformular nach meinem Verständnis nicht. Das ist übrigens genau der Weg, den ich weiter oben empfehle.
Und selbst wenn: Für Kleinstunternehmen gibt es eine Ausnahme. Ob Ihr Betrieb darunter fällt, entscheidet sich an Beschäftigtenzahl und Umsatz und lässt sich nicht nach Gefühl beantworten — ich kann es Ihnen nicht sagen und tue es deshalb auch nicht. Was das Gesetz verlangt, wo die Grenze verläuft und was bei einem Verstoß passiert, steht mit Fundstellen auf der Seite zum BFSG.
Was ich dazu nicht mache: Rechtsberatung. Die Beratung Dritter in Rechtsfragen ist Rechtsdienstleistung nach § 2 RDG und einem Nicht-Anwalt untersagt. Ich baue die Seite technisch barrierefrei — das ist Handwerk und keine Rechtsfrage.
Was das bei mir kostet
Eine Seite kostet mit Betreuung 500 bis 1.000 € einmalig, je nach Umfang vorher abgesprochen, ohne Betreuung 2.000 €. Die Betreuung kostet 250 € im Monat für die ersten 6 Monate; ohne sie bleiben Domain und Hosting 12 Monate ohne weitere Kosten bei mir. Als Kleinunternehmer nach § 19 UStG berechne ich keine Umsatzsteuer; es sind Endpreise.
Für ein einzelnes Haus reicht der Umfang des Grundpakets in aller Regel. Wer mehrere Objekte vermietet, braucht je Objekt eine eigene Seite — sonst konkurrieren die Wohnungen in der Suche miteinander statt mit den Portalen.